راه حل مسئله مسکن ؛ از بساز تا بفروش !

نیاز شهروندان به در اختیار داشتن مسکن و سرپناه آنقدر مهم و اساسی می باشد که قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل ۳۱ داشتن مسکن مناسب را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و دولت را موظف کرده با رعایت اولویت برای آنها که نیازمند ترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. در ایران علی رغم انجام تلاش های فراوان برای خانه دار کردن مردم در دولت های مختلف هنوز این مشکل حل نشده است. برای تحلیل چرایی این مشکل و ارائه راه حل مناسب از چارچوب تحلیلی هانری لوفور بهره برداری شده است.

هانری لوفور دو مدار گردش تولید ارزش در اقتصاد را شناسایی نمود اولین مدار فعالیت تولیدی می باشد که به معنی تبدیل نیروها و مواد طبیعی به اشیا و منابع مورد استفاده انسان می باشد. دومین مدار تولید ارزش ایجاد ارزش از طریق استفاده از حقوق مالکانه و بورس بازی دارایی ها و تامین مالی برای فعالیت  های تولیدی می باشد.

در مدار اول کسب سود به تولید یعنی تبدیل عوامل تولید به کالا و فروش آن وابسته است ولی در مدار دوم کسب سود از طریق ایجاد اعتبارات، سرمایه و فروش کالا هایی می باشد که در مدار اول ساخته شده است. در کشور هایی مانند ایران که در آمد اصلی دولت  طریق فروش مواد خام بوده و  نرخ تورم بالا بوده و نظام مالیاتی از کارآمدی لازم برخوردارنیست امکان استقلال و برتری مدار دوم بر اول زیاد است. در ادامه مدار اول را سرمایه گذاران تولیدی و مدار دوم را بخش های سرمایه گذاری غیر مصرفی، بورس بازی و بعضا دلالی می گوییم.

سرمایه گذاران تولیدی در بخش مسکن و دیگر بخش ها نیاز زیادی به تقاضای مصرف کنندگان واقعی دارند و متقاضیان مسکن نیز جهت خانه دار شدن متقاضی ساخت مسکن مناسب توسط تولید کنندگان می باشند ولی مشکل از آن زمانی رخ می دهد که بخش های بورس بازی و دلالی سعی می کنند قواعد و منافع خویش را بر بازار عرضه و تقاضا مسلط نمایند و در این شرایط است که هم تولید کنندگان مسکن و هم مصرف کنندگان نهایی این کالا متضرر می گردند.

تحولات بازار در ماه های اخیر نمایان گر تسلط بخش دلالی مسکن بر بازار می باشد. در حالی که به گفته کارشناسان مسکن مصرف کنندگان این کالا تا اواخر سال ۹۶ هنوز نتوانسته بودند از گرانی مسکن اواخر دهه ۸۰ و سال های ۹۰ و ۹۱ کمر راست کنند و بخش تولید آن به دلایل گوناگون از جمله نبود تقاضای مصرفی موثر در رکود به سر می برد در سال ۹۷ به بهانه های مختلف از جمله بالا رفتن قیمت ارز دوباره قیمت مسکن را افزایش دادند. البته درست است که بالا رفتن قیمت ارز باعث گرانی برخی از عوامل تولید از جمله سیمان و فولاد شده است ولی منافع افزایش همین گروه کالاها نیز به جیب مدار دوم و یا هم دلالان رفته است و میزان تاثیر گذاری آن نیز به این میزان نبوده است.

به نظر می رسد تا زمانی که قیمت زمین و مسکن به طور چشمگیری پایین نیاید رکود در این بخش ادامه خواهد داشت ولی واسطه گران و دلالان بیشتر با خرید و فروش بین خودشان و نه به دلیل تقاضای مصرفی موثر به گرانی این کالای راهبردی دامن زده اندکه هم باعث ضرر بخش های مختلف تولیدی مسکن شده و هم مصرف کنندگان نهایی را از خانه دار شدن محروم کرده اند. به نظر می رسد برخی راه حل ها از جمله افزایش وام بانکی با وجود قیمت های کاذب فعلی دردی را دوا نخواهد کرد زیرا از یک طرف سهم وام بانکی از کل بهای مسکن به شدت پایین آمده و هم اینکه اگر بانک مسکن و یا دیگر بانک ها بخواهند میزان وام را افزایش دهند خیلی از افراد در طبقات متوسط و پایین شهری توان بازپرداخت اقساط را نخواهند داشت. بنابراین بخش مسکن که کمترین وابستگی را به خارج داشته و در شرایط تحریمی موجود می تواند به عنوان موتور محرک خروج از رکود و رونق جامعه عمل کند درگیر عملکرد بخش های دلالی و واسطه گری شده است.

به نظر می رسد تا موازنه منافع به سود تولید کنندگان و مصرف کنندگان مسکن و به ضرر دلالان تغییر نکند خبری از رونق بخش های تولیدی مسکن و خوشحالی مصرف کنندگان و تولید کنندگان نخواهد بود. در این شرایط می توان با ایجاد ابزار های مالیاتی مناسب و  ایجاد محدودیت برای مالکیت مسکن در شهرهای بزرگ، سیاست های تشویقی برای کوچک سازی و بلند مرتبه سازی در شهرها به دلیل افزایش جمعیت جوان و تشویق واقعی  فعالیت تولیدی در بافت های فرسوده و حذف واسطه گری و دلالی باعث  منتفع شدن مدار اول یعنی تولید کنندگان اعم از کارفرمایان و کارگران و مصرف کنندگان نهایی و حتی بخش هایی از مدار دوم شد. زیرا تا زمانی که قدرت خرید مصرف کنندگان ضعیف و متوسط با قیمت های مسکن متناسب نشود، دولت نمی تواند به اجرای اصل ۳۱ قانون اساسی جهت خانه دار شدن مردم عمل کند، تولید کنندگان توان تولید نخواهند داشت و هم مصرف کنندگان توان خرید و هم خیلی از بنگاه های معاملاتی مسکن در اثر رکود با مشکل مواجه خواهند شد.